reactie op Stoer

Lees hier het stuk:

https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/bouwberaad/document...

Afwegingskader

• Ontwerpende partijen missen in de commissie en in de onderbouwing.
• Benut het rijke kennisarsenaal van Architecten en Stedenbouwkundigen (zien breed in de markt en aan de publieke kant wat speelt, mede doordat zij landsbreed en voor vele typen opdrachtgevers opereren).
• Het verleden heeft geleerd dat ruimtelijke kwaliteit geen luxe is maar een kwestie van ‘nut en noodzaak’; hierop beknibbelen is bewust spelen met vuur!
• Tijdwinst behalen willen we allemaal, maar het is een onjuiste veronderstelling dat dit op gespannen voet staat met ruimtelijke kwaliteit.
• Borg en bescherm het leefplezier van de bewoners en de kwaliteit van dorpen en steden (is tenslotte een overheidstaak).
• Waak voor armoede van leefkwaliteit!

Technische kwaliteit woningen (Bbl)

• Leer van het verleden: schraal gebouwde gebouwen kennen een veel kortere levensduur en beperkte aanpassingsmogelijkheden. Zie als voorbeeld de jaren ’60 corporatie-flats die op grote schaal gesloopt worden. Sloop-nieuwbouw kost vele malen meer tijd (en geld) dan renovatie, hergebruik en/of optoppen.
• Zet maximaal in op passieve maatregelen. Verlaag de installatiedruk van woningen (hierbij speelt ook het kostenaspect zowel in aanleg als in onderhoud; dit is nog los van de installatie-gebruikskosten voor de bewoner op de lange termijn.
• 3.1.1 afwijkingen op de regels in maatwerkvoorschriften (per project) waar afwijkingen op een lager niveau dan nieuwbouw mogelijk zijn zorgen voor een grotere willekeur en onduidelijkheid voor projecten. De nieuwbouwwijken zijn in de meeste gevallen al een ondergrens, afwijkingen (niet te reguleren) zijn mogelijk door meer kwaliteit toe te voegen. De werkdruk voor locale diensten is nu al te hoog en maakt het met dit voorstel nog ingewikkelder. Wat zijn de toetsingskaders voor de vergunningsaanvraag en welstand?-

  Door het toelaten van maatwerkvoorschriften moeten er afwijkingen per project komen in de standaardisering van de bouwkolom. Dit werkt contra-productief.
  Onderbouwing van afwijkingen werkt niet kostenverhogend (extra advieskosten) en is vertragend. Dit helpt niet de boel te versnellen.
  Voorkom nieuwe Vogelaarwijken (minderwaardige, ongezondere en kwalitatief mindere leefomgeving voor sociaal zwakkeren). Andere kosten, voor gemeenten en het Rijk stijgen hierdoor (veiligheid, zorg, sociale voorzieningen).

• Betrek/implementeer ontwikkelaar/bouwer bij de lange termijn (40 jaar) gebiedsexploitatie; dan worden veel betere (lees kwalitatieve) afwegingen gemaakt en vloeit er niet onnodig geld weg!

  3.1.2 Wij ondersteunen het advies wanneer hier een hoger niveau dan huidige regels bedoeld wordt. Aanvullend advies: blijkbaar zien niet alle gemeenten de mogelijkheid voor gebruikmaking van de Experimenteerbepaling Omgevingswet. Het Rijk en (grotere?) gemeenten moeten meer zichtbare voorbeeldprojecten opstarten om de kansen en mogelijkheden van deze bepaling zichtbaar te maken.

  3.2.1 Een deel van de afwegingen en adviezen zijn interessant. Installatiekosten zijn inmiddels, door regelgeving, al 30% van de totale kosten voor nieuwbouw woningen. De regelgeving omtrent geluidslasten buitengevel zorgen voor een duidelijke vermindering van leef- gebruiks en beeld kwaliteit. Echter: het verminderen van leefkwaliteit mag geen onderdeel zijn van bezuinigingen. Deze kosten komen op andere vlakken evenredig terug (boemerang effect). De beoogde bezuinigingen zien wij ook als te marginaal en maken de woningen niet toekomstbestendig: ons advies is om het terugdraaien van de plafondhoogte eis (waarbij het laten vallen van de eis voor specifieke ruimte zoals slaapkamer toe te passen extreem kosten verhogend is!), steilere trappen, schrappen van toegankelijkheid eisen (rekening houdende met toekomstbestendig maken van woningen in relatie tot het uitgangspunt dat ouderen en zorgbehoevende langer thuis blijven wonen) en verlagen van de daglichteis, te laten vervallen. 

  3.2.3: voor veel projecten is de MPG al gemeengoed. Waarom dit wijzigen? Wijzigingen van traject geeft onrust en stimuleert de markt (producenten en bouwers) niet! Het constant wijzigen van uitgangspunten vanuit de het Rijk zorgt voor de meeste onrust en onduidelijkheid in ontwikkelingen. Gemeente, beoordelaars van vergunningen, bouwers, ontwikkelaars en adviespartijen werken het meest efficient bij duidelijkheid en een standvastige visie. De agenda voor de duurzaamheid is hierbij een vaste niet omstreden noodzaak . 

Landelijke normeringen omgevingskwaliteit: Geluid

Landelijke normeringen omgevingskwaliteit: Water en Bodem

Landelijke normeringen omgevingskwaliteit: Stikstof

Landelijke normeringen omgevingskwaliteit: Onderzoeken

Lokaal omgevingsbeleid: Mengpaneel

Lokaal omgevingsbeleid: Toevoeging binnenstedelijke woningen

• 8.2: Wij zien hier veel kansen en mogelijkheden voor het intensiveren  van de bestaande steden, dicht bij de bestaande voorzieningen, op een duurzame wijze. Hoe dient goed rekening gehouden te worden met bestemmingsplannen, constructieve mogelijkheden, ontsluitingen en welstand. We zijn -erg- geïnteresseerd in de beoogde 8 weken procedures, dit mede gezien de huidige overbelasting van gemeentelijke diensten verantwoordelijk voor stedenbouw en vergunning toetsing.

Lokaal omgevingsbeleid: Welstand

• Welstand toetst enkel aan het voldoen aan (door de gemeenteraad vastgelegde) beeldkwaliteitscriteria. Vertraging bij welstand komt voort uit bespreken van wijzigingen voortkomend uit bezuinigingsrondes, of te lage bouwkwaliteit door het bouwbudget. Of het niet inschakelen van een architect (een plan laten tekenen door een aannemer), …
• Het ingewonnen advies "vanuit de praktijk" klinkt als opmerkingen van ontwikkelaars en aannemers. Omwille van de hoge kwaliteit van onze leefomgeving is het van belang dat de ontwerpen van woongebouwen gemaakt worden door register architecten en stedenbouwkundigen. Zij mogen op de kwaliteit van hun werk aangesproken worden zodra zij ontwerpen buiten de gestelde kaders (beeldkwaliteitplannen, bestaande omgeving, etc.); zie hiervoor ook de beroepspraktijk in de ons omringende landen. 
  "Vanuit de praktijk" zien wij dat bouwers en ontwikkelaars zo nu en dan de ondergrens van de ruimtelijke kwaliteit, welstand uitgangspunten en/of uitgangspunten gebiedsontwikkelingen opzoeken. Hierdoor ontstaat vertraging bij de goedkeuring van plannen bij de welstand. Een goed functionerende, onafhankelijke, welstand is de bewaker van de ambities en de kwaliteit van onze leefomgeving. Een kleine kostenbesparing op korte termijn van een enkeling kan ten koste gaan van de leefkwaliteit van de woonomgeving van ons allen.
• Wij ondersteunen het advies dat gemeente verplicht is voor het instellen van een welstand met zeer bekwame, onafhankelijke, vakmensen;
• Wij ondersteunen het advies om het mogelijk te maken al vroegtijdig (voor-) advies in te winnen van bouwplannen op welstand en ruimtelijke kwaliteit;
• De welstand commissie toets de plannen in het juist volgen van het beeldkwaliteitsplan en/of welstandcriteria. De toetsing kan zover gaan dat architectonische details, onderdeel van de gebouwkwaliteit, onderdeel zijn van de welstandtoets, zolang dit een duidelijk onderdeel is van het beeldkwaliteitsplan en/of welstandscriteria of een duidelijke relatie hebben met de reeds gebouwde omgeving. De slager keurt zijn eigen vlees ook niet!
• Er is geen relatie tussen het detail niveau van het omgevingsplan en de positie van de welstand. De kwaliteit van de woon- en leefomgeving moet goed getoetst worden. Wanneer de regels en uitgangspunten goed gevolgd worden door architect, aannemer en ontwikkelaar is de welstandstoets geen risico meer. 

Grondbeleid

Het hit and run principe is dodelijk voor de ruimtelijke kwaliteit. Maak belegger/ontwikkelaar mede verantwoordelijk voor ruimtelijke kwaliteit, op korte én op lange termijn. Er zijn voldoende mogelijkheden hiervoor om dit te doen. Betrek ook pensioenfondsen als financier hierbij. Focus op lange termijn en 'traag' geld. In weerwil van wat vaak beweerd wordt werkt dit niet kostenverhogend, wel kwaliteit verhogend. Dikwijls ook nog versnellend!

We zijn in staat bouwkundig gebouwen te maken die 100, 150 of zelfs 200 jaar mee gaan mits stevig en met voldoende kwaliteit gebouwd. Dit correspondeert niet met de terugverdientijd en afschrijftermijn waar nu mee gerekend wordt in de financiële modellen. Investeer goed, het CO2 budget kun je maar 1x uitgeven. Bouw voor de lange termijn.

Netcongestie

Bezwaar en Beroep

Borging vermindering regeldruk